Location meublée de courte durée : une fiscalité avantageuse ?

Vous êtes propriétaire à Bordeaux  ou aux alentours? Vous souhaitez louer votre bien en courte durée ? 

Ce type de location, aussi appelé location saisonnière ou touristique, offre des avantages indéniables. Mais qu’en est-il des statuts et de la fiscalité ?

Un investissement immobilier intéressant

Bonne rentabilité grâce à des loyers plus élevés que la location classique, risques d’impayés quasiment nuls, souplesse et flexibilité, tels sont les points positifs de la location courte durée. Acquérir un bien et choisir ce type de location, c’est se lancer dans un investissement qui peut vous permettre de dégager un revenu confortable, si vous avez fait preuve de stratégie en termes de localisation.

 

Le marché de la location saisonnière est tel qu’il est aujourd’hui facile de trouver des locataires, touristes, professionnels en voyages d’affaires ou en télétravail, ou personnes en période de transition. Mais louer son bien en courte durée peut s’avérer chronophage et fastidieux. Si vous ne souhaitez pas vous occuper de la tenue du planning, de la remise des clés, de l’entretien du linge, du ménage, etc., adressez-vous à un service de conciergerie !

 

Loueur meublé non professionnel (LMNP) ou loueur meublé professionnel (LMP) ? Le choix du statut dépend du montant des loyers générés par la location. Lorsque vos revenus n’excèdent pas 23 000 euros ou 50 % de vos revenus globaux par an, vous devez vous déclarer comme loueur meublé non professionnel. Lorsque vos revenus sont supérieurs à 23 000 euros et qu’ils représentent plus de 50 % des revenus du foyer fiscal, votre statut sera celui de loueur meublé professionnel. Dans les deux cas, le bien que vous mettez en location doit être supérieur à 9 mètres carrés et disposer de tous les équipements et mobiliers nécessaires à l’accueil d’un locataire.

Le statut LMNP : bien choisir son régime fiscal

Lorsque vous louez en LMNP, les revenus locatifs sont imposés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers. Les revenus générés par les loyers de vos locations meublées peuvent être déclarés sous deux régimes.

Si vos revenus n’excèdent pas 77 700 euros par an, vous avez le choix entre :

  • le régime micro-BIC, qui vous permet un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus locatifs. Le calcul de l’impôt sur le revenu se fera donc sur la moitié des revenus générés par la location de votre bien. Si vous percevez un revenu locatif brut de 15 000 euros, votre revenu imposable sera de 7 500 euros. Dans ce cas, vous ne pourrez évidemment pas déduire les charges réellement engagées pour la location, puisque l’abattement vise à prendre en compte de manière forfaitaire ces charges, afin de simplifier votre déclaration de revenu. Ce régime semble a priori séduisant car il permet de bénéficier de simplifications en matière de comptabilité.

 

  • Le régime BIC au réel, dont vous pourrez déduire les charges et amortissements liés à votre bien, ce qui permettra de réduire l’assiette de l’impôt.

 

A noter : les locations déclarées en meublés de tourisme ou en chambres d’hôtes et qui génèrent un chiffre inférieur à 176 200 euros bénéficient d’avantages supplémentaires : un abattement de 71 % sur l’ensemble des recettes locatives.

Si vos revenus excèdent 77 700 euros, vous serez obligatoirement soumis au régime réel. 

Ce régime vous permettra de déduire toutes les charges dues à son exploitation : frais d’acquisition, d’entretien, d’expertise comptable, de gestion locative, réparations, taxe foncière, intérêts d’emprunt, primes d’assurance, etc. 

Pour avoir la possibilité de déduire les frais d’acquisition (frais de notaire et commission d’agence), vous devrez établir une première liasse fiscale l’année d’acquisition, même si les premiers loyers ne seront perçus que l’année suivante.

Si ces charges sont susceptibles de représenter plus de 50 % de vos revenus locatifs, vous aurez tout intérêt à choisir ce régime. Ce dernier est certes plus complexe à appréhender d’un point de vue comptable, mais il peut s’avérer beaucoup plus avantageux. 

Le régime réel vous donne également la possibilité d’amortir la valeur du logement, le mobilier et certains travaux. L’amortissement est vraiment un atout majeur puisqu’il permet de ne pas payer d’impôts sur les recettes tirées de la location meublée pendant plusieurs années.

Régime micro-BIC ou régime réel ? Il est important de ne pas vous précipiter et de bien évaluer la situation. Pour en savoir plus, l’Agence nationale d’information sur le logement propose sur son site un simulateur d’investissement locatif qui permet d’y voir plus clair (www.anil.org).

Devenir loueur de meublé non professionnel, c’est vous lancer dans un processus d’investissement sur le long terme, car la valorisation de votre bien va se faire au fil du temps. C’est un moyen judicieux d’assurer vos arrières et, pourquoi pas, de préparer votre retraite.

 

Ce statut présente cependant certains points qui nécessitent une certaine vigilance. Sa fiscalité avantageuse relève de l’existence d’une niche fiscale qui peut être modifiée à tout moment. Soulignons que ce statut existe depuis 1949 et qu’aucun gouvernement n’y a touché depuis mais prudence ! En outre les meublés proposés sur le marché de la location sont de plus en plus nombreux et la concurrence est rude ! Il faut donc redoubler de perspicacité quant à la localisation de votre bien.

Le statut LMP : déficit d’exploitation et amortissements

Si les plafonds de revenus locatifs en LMNP sont dépassés, vous aurez le statut de loueur meublé professionnel (LMP).

Vous devrez alors déclarer les revenus de la location sous l’un de ces trois régimes :

  • la microentreprise, dans le cas où votre chiffre d’affaires hors taxe ne dépasse pas 176 200 euros pour les meublés classés et 72 600 euros pour les meublés non classés.
  • l’imposition sur les sociétés, si l’activité est exercée par une société.
  • les bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Cette activité professionnelle étant soumise au régime réel d’imposition (sauf pour la microentreprise), les charges telles que les frais de notaire, d’entretien et de réparation, les impôts locaux, les frais de gestion et d’assurance, les intérêts d’emprunt et l’amortissement du mobilier et des améliorations sur un délai de 5 à 10 ans, ce qui permet de déduire chaque année entre 10 % et 20 % de leur prix, pourront être déduites du résultat fiscal.

L’un des avantages du statut de LMP est qu’il est possible d’imputer un déficit d’exploitation sur le revenu global du foyer, sans limitation de montant. Si ce dernier n’est pas suffisant, le déficit sera reporté sur le revenu global des six années suivantes. Les déficits créés par des charges engagées avant le démarrage de la location, peuvent également être déduits par tiers sur les revenus des trois premières années de location.

De plus, en tant que loueur en meublé professionnel vous pourrez pratiquer l’amortissement des locaux. Le prix d’achat du bien peut être amorti en fonction de la durée de détention. Si celle-ci est estimée à 50 ans, 2 % du prix peuvent être déduits pendant cette période chaque année.

Enfin, en cas de cession du bien immobilier, vous bénéficierez d’une exonération totale des plus-values si les recettes de location sont inférieures à 90 000 euros hors taxe au cours des deux années civiles précédant la cession, si votre activité a commencé depuis au moins 5 ans, et partielle si les recettes sont comprises entre 90 000 euros et 126 000 euros hors taxe.

Que vous soyez loueur en meublé non professionnel ou loueur en meublé professionnel, vous devrez vous acquitter de la taxe foncière, la cotisation foncière des entreprises et, dans certains cas, de la taxe d’habitation.

Les locations meublées professionnelles et non professionnelles sont donc très recherchées puisqu’elles assurent un rendement intéressant et bénéficient d’un régime fiscal attractif.

Dès à présent, Bordeaux se prépare pour les jeux Olympiques et Paralympiques qui auront lieu à partir du 26 juillet 2024. Avec dix communes de la métropole, la capitale girondine s’est engagée à faire vivre le sport et les valeurs olympiques et accueillera des épreuves comme le football, le cyclisme et l’escrime. 

 

Comme l’a affirmé Dominique Debuire, président de l’Union nationale pour la promotion et le développement de la location de vacances, à propos de cet événement : « La location meublée [sera] un acteur incontournable pour accueillir le mieux possible les touristes. »




Une raison de plus pour se lancer dans la location meublée de courte durée !

By Isabelle Trevinal